מבחן תיווך מאי 2019
1. יוסי ושגב רכשו בעלות במושע בקרקע בלתי מוסדרת בשטח של 2 דונם.
בנסיבות המתוארות, איזה מההיגדים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. יוסי ושגב הם בעלים של קרקע שלא שולם בגינה מס רכוש.
ב. לא ייתכן מצב של בעלות במושע בקרקע שאינה מוסדרת.
ג. יוסי ושגב הם בעלים של קרקע שלכל אחד מהם יש חלק בלתי מסוים במקרקעין.
ד. יוסי ושגב הם בעלים של קרקע שאין בה ולא יהיו בה זכויות בנייה.
תשובה נכונה: ג’
2. הדס מכרה לאורי טלפון סלולרי בנסיבות אשר הוברר לגביהן כי מדובר בהטעיה.
אורי, אשר כעס מאוד על הדס, גרם לטלפון נזק מכוון.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. אורי אינו רשאי לבטל את העסקה.
ב. אורי רשאי לבטל את העיסקה בתוך זמן סביר, על הדס להשיב לאורי את התמורה ששילם בעד הטלפון בתוך שבעה ימים, על אורי להשיב להדס את הטלפון, הדס רשאית לתבוע את אורי בגין הנזקים שנגרמו לטלפון.
ג. אורי רשאי לבטל את העסקה בתוך זמן סביר, על הדס להשיב לאורי את התמורה ששילם בעד הטלפון בתוך שבעה ימים, על אורי להשיב להדס את הטלפון, הדס אינה רשאית לתבוע את אורי בגין הנזקים שנגרמו לטלפון.
ד. אורי רשאי לבטל את העסקה בתוך 14 ימים, על הדס להשיב לאורי את התמורה ששילם בעד הטלפון בתוך זמן סביר, על אורי להשיב להדס את הטלפון, הדס אינה רשאית לתבוע את אורי בגין הנזקים שנגרמו לטלפון.
תשובה נכונה: ב’
3. איזה מהמשפטים הבאים משקף באופן הנכון ביותר את המונח המשפטי “זיכרון דברים” במקרקעין, ע”פ פס”ד ע”א חוה רבינאי נ. חברת מן השקד בע”מ?
א. “זיכרון דברים” מהווה תמיד הסכם גמור ומוחלט היוצר קשר משפטי מחייב בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל.
ב. ” זיכרון דברים” מהווה הסכם מחייב אם הצדדים התכוונו בחתימתם ליצור ביניהם קשר משפטי מחייב, והוא מסדיר את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה.
ג. “זיכרון דברים” אינו מהווה הסכם גמור ומוחלט, מאחר שאינו מקיים את דרישת המכתב המעוגנת בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969.
ד. “זיכרון דברים” לעולם לא יכול ליצור קשר חוזי מחייב בין הצדדים לעיסקת מקרקעין או מטלטלין.
תשובה נכונה: ב’
4. נגד יובל מתנהלים הליכי הוצאה לפועל.
במסגרת ההליכים מינה רשם ההוצאה לפועל כונס נכסים לדירתו של יובל בשכונת יד- אליהו בת”א, אשר רשומה בבעלותה המלאה.
דנה, אשתו של יובל, פנתה לרשם ההוצאה לפועל בטענה כי 50% מהזכויות בנכס שייכות לה.
משכך, הורה הרשם להשהות את הליכי הכינוס לתקופה של 50 ימים, וזאת במטרה לאפשר לדנה לפנות לבית המשפט.
רשם ההוצאה לפועל היתנה את ההשהיה בכך שדנה תפקיד ערובה בגובה 5,000 ₪.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. רשם ההוצאה לפועל פעל שלא כדין, שכן הוא אינו רשאי להשהות הליכי כינוס נכסים עקב טענת צד שלישי בדבר זכויות בנכס. החלטה מסוג זה נתונה לסמכותו של בית המשפט בלבד.
ב. רשם ההוצאה לפועל פעל כדין בכל הנוגע להחלטתו להשהות את הליכי הכינוס עקב טענת צד שלישי בדבר זכויות בנכס, אולם פעל שלא כדין בכך שהיתנה זאת במתן ערובה.
ג. רשם ההוצאה לפועל פעל שלא כדין בכל הנוגע להחלטתו להשהות את הליכי הכינוס, שכן היה מוסמך להשהות את הליכי הכינוס לכל היותר לתקופה של 30 יום.
ד. רשם ההוצאה לפועל פעל כדין הן ביחס להחלטתו להשהות את הליכי הכינוס והן ביחס להחלטתו להתנות את ההשהיה במתן ערובה.
תשובה נכונה: ד’
5. עא 107/86 אהרון חסין נ’ דוד בלס ואח’ עסק בין היתר, בשאלה מהו הבסיס לחישוב דמי התיווך שמגיע למתווך מקרקעין.
בנסיבות העניין ועל פי פסק דין של כבוד השופטת נתניהו, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. הבסיס המקובל לחישוב דמי התיווך בעיסקה הינו עפ”י המחיר שצוין בהזמנת התיווך.
ב. הבסיס המקובל לחישוב דמי התיווך בעיסקה הינו עפ”י שווי הנכס לפי קביעת שמאי.
ג. הבסיס המקובל לחישוב דמי התיווך בעיסקה הינו עפ”י שמאות של הבנק.
ד. הבסיס המקובל לחישוב דמי התיווך בעסקה הינו עפ”י התמורה המוסכמת בחוזה (אלא אם הוסכם אחרת).
תשובה נכונה: ד’
6. נציגות הבניין ברחוב פרץ בתל אביב פנו בשם דיירי הבניין לחברת הבנייה “הראל בנייה” בע”מ, החברה שבנתה את הבניין,
וזאת לאחר תקופת מסוימת שבה גילו כי קיים ליקוי בפיתוח חצר הבניין, שקיעות של מרצפות בקומת הקרקע, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין.
נציגות הבניין פנתה לחברת הבנייה בדרישה לתקן לאלתר את הליקויים.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. אם הליקויים הנ”ל התגלו בתוך 3 שנים מהיום שהבניין הועמד לרשות הרוכשים (תקופת הבדק), תיחשב חב’ “הראל בנייה” כמי שלא קיימה את חיוביה כלפי הרוכשים ועליה לתקן את הליקויים, אלא אם תוכיח שהליקויים נוצרו עקב מעשה או מחדל של דיירי הבניין.
ב. אם הליקויים הנ”ל התגלו בתוך שנתיים מהיום שהבניין הועמד לרשת הרוכשים (תקופת האחריות), תיחשב חב’ “הראל בנייה” כמי שלא קיימה את חיוביה כלפי הרוכשים ועליה לתקן את הליקויים, אלא אם תוכיח שהליקויים נוצרו עקב מעשה או מחדל של דיירי הבניין.
ג. אם הליקויים הנ”ל התגלו בתוך 4 שנים מהיום שהבניין הועמד לרשות הרוכשים (תקופת האחריות) תיחשב חב’ “הראל בנייה” כמי שלא קיימה את חיוביה כלפי הרוכשים ועליה לתקן את הליקויים, אלא אם תוכיח שהליקויים נוצרו עקב מעשה או מחדל של דיירי הבניין.
ד. מאחר שהליקויים נובעים מאי התאמה יסודית שהתגלו לאחר מספר שנים, חב’ “הראל בנייה” תיחשב כמי שלא קיימה את חיוביה כלפי הרוכשים, ועליה לתקן את הליקויים, אלא אם תוכיח שהליקויים נוצרו עקב מעשה או מחדל של דיירי הבניין.
תשובה נכונה: א’
7. באסיפה הכללית של בניין בן 4 קומות עם 2 כניסות ובו 12 דיירים הוחלט כי הגינה המשותפת המוזנחת תוצמד לשלושת בעלי הדירות בקומת הקרקע,
וזאת בתנאי שיטפלו בה על חשבונם.
שני בעלי דירות התנגדו למהלך זה.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. בעלי הדירות ברוב של שני שלישים לפחות של בעלי הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, רשאים לקבוע הצמדה של חלק מסוים מגינה משותפת לדירה פלונית.
ב. בעלי הדירות ברוב של 80% לפחות של בעלי הרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, רשאים לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף מגינה משותפת לדירה פלונית.
ג. 80% מבעלי הדירות לפחות רשאים לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף מגינה משותפת לדירה פלונית.
ד. בעלי הדירות רשאים לקבוע הצמדה של חלק מסוים מגינה משותפת לדירה פלונית, וזאת רק בהסכמת כל בעלי הדירות.
תשובה נכונה: ד’
8. חברת עמידר הקצתה לעמותת “פגועים” 4 דירות בבניין מאוכלס באשקלון, שבו 16 דירות.
עמותת “פגועים” שיכנה בכל דירה 2 חוסים, ובסה”כ 8 חוסים במסגרת מגורים עצמאית, וזאת בהתאם להפניית משרד העבודה והרווחה.
העמותה דאגה לכל הצרכים של החוסים.
דיירי הבניין הביעו התנגדות נחרצת כנגד מגורי החוסים בבניין שלהם.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. אין לדיירי הבניין כל זכות להתנגד לאכלוס החוסים כל עוד קיים אישור רשמי לכך ע”י משרד העבודה והרווחה.
ב. דיירי הבניין צודקים, כי אישור לגור במסגרת מגורים עצמאית לחוסים או פגועי נפש יינתן רק ע”י משרד הבריאות.
ג. דיירי הבניין צודקים ; אין אפשרות לאכלס 8 חוסים בבניין שלהם.
ד. לדיירי הבניין אין זכות להתנגד לאכלוס החוסים בבניין שלהם אם החוסים ישוכנו בדירות שבקומת הקרקע.
תשובה נכונה: ג’
9. טלי הייתה דיירת מוגנת בחנות לממכר כובעים בשכונת גאולה בירושלים.
טלי נפטרה. בעלה האלמן נחמן, מבקש כעת להמשיך ולהחזיק בזכויות הדייר המוגן בחנות ולהמשיך להפעילה לפרנסתו.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הוא הנכון ביותר?
א. נחמן זכאי להמשיך ולהחזיק בחנות רק אם עבר עם טלי בחנות 6 חודשים לפחות טרם פטירתה.
ב. נחמן זכאי להמשיך ולהחזיק בחנות, ובלבד שבני הזוג גרו ביחד לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתה.
ג. מכיוון שנחמן הוא אלמן של טלי, הוא זכאי להמשיך להחזיק בנכס ולהפעיל את החנות.
ד. נחמן זכאי להמשיך והחזיק בנכס רק אם התגורר עם טלי טרם פטירתה ובמקביל עבד ביחד איתה בחנות.
תשובה נכונה: ב’
10. יעל רכשה לאחרונה דירה בבית משותף במטולה, בו מותקנת מערכת הסקה מרכזית ומערכת מרכזית נוספת ונפרדת לחימום מים.
לאחר שהתמקמה בדירתה החדשה החליטה יעל להתנתק על חשבונה ממערכת ההסקה המרכזית בלבד, והיא עשתה כן ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבניין, אשר זעמו על כך והגישו נגדה תביעה למפקח על המקרקעין.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. יעל פעלה שלא כדין- לא ניתן להתנתק ממערכת ההסקה המרכזית בבית משותף ללא הסכמת 80% לפחות מבעלי דירות הבניין.
ב. יעל פעלה שלא כדין- בעלים של דירה לא רשאי להתנתק על חשבונו ממערכת ההסקה המרכזית, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבניין, אם מערכת ההסקה היא נפרדת מהמערכת המרכזית לחימום מים.
ג. יעל פעלה כדין- בעלים של דירה רשאי להתנתק על חשבונו ממערכת ההסקה המרכזית, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבניין, ובלבד שמערכת ההסקה אינה משולבת עם המערכת לחימום מים.
ד. יעל פעלה כדין- בעלים של דירה רשאי להתנתק על חשבונו ממערכת ההסקה המרכזית לחימום מים או מההסקה המרכזית, ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים בבניין, גם אם המערכות משולבות זו בזו וגם אם הן נפרדות.
תשובה נכונה: ג’
11. בעלי הדירות בבניין מגורים בן 3 קומות ובן 6 דירות, הרשום כבית משותף בחולון, החליטו בהסכמת כולם,
להצמיד את הגינות בחזית הבית לשתי הדירות שבקומת הקרקע, את הגג לשתי הדירות בקומה העליונה ואת המקלט לשתי הדירות הנותרות.
בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. ההצמדות הנ”ל הינן חוקיות, מכיוון שקיימת הסכמה של כל בעלי הדירות לביצוען.
ב. ניתן לבצע את ההצמדות הנ”ל רק לאחר קבלת אישור פיקוד העורף.
ג. ניתן לבצע את ההצמדות הנ”ל גם ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
ד. ניתן לבצע רק את ההצמדות של הגינות לדירות שבקומת הקרקע ואת הגג לדירות שבקומה העליונה.
תשובה נכונה: ד’
12. כיצד יחושב מס הרכישה שיש לשלם עבור רכישת קרקע לבניית דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה? איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. מס הרכישה יחושב רק בגין מחיר הקרקע שנרכשה.
ב. מס הרכישה יחושב לפי שווי המכירה כנכס בנוי שהוא דירת מגורים.
ג. מס הרכישה יחושב לפי שווי דירת המגורים הבנויה בהפחתת מחיר הקרקע שנרכשה.
ד. מאחר שמדובר בקבוצת רכישה, הרי שאין תשלום של מס רכישה.
תשובה נכונה: ב’
13. אורן ויעל רכשו בית פרטי ישן בהרצליה, המחייב שיפוץ נרחב.
מבירור שערכו עם קבלן בנייה הסתבר כי עלות השיפוץ גבוהה מאד ולכן החליטו כי עדיף להרוס אותו ולהקימו מחדש בהתאם לגודלו וצורתו הקיימים.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. אורן ויעל לא צריכים לקבל היתר להריסה, אך יהיו חייבים בהוצאת היתר בנייה חדש.
ב. אורן ויעל צריכים לקבל היתר להריסת הבית ולהקמתו מחדש.
ג. אורן ויעל לא צריכים לקבל היתר לבניית הבית, אך יהיו חייבים בהוצאת היתר להריסתו.
ד. מאחר שהבית החדש ייבנה בהתאם לגודלו ולצורתו הקיימים, אורן ויעל לא צריכים לקבל היתר בנייה.
תשובה נכונה: ב’
14. שיפרה, שהינה אם חד הורית, רכשה לפני שנתיים דירה באור יהודה, וזאת לאחר שלקחה הלוואה מובטחת במשכנתא מבנק למשכנתאות.
כיום נקלעה שיפרה לקשיים כלכליים ולעת עתה היא אינה יכולה לעמוד בהחזרי ההלוואה האמורה.
בנסיבות העניין, כיצד על שיפרה לנהוג?
א. שיפרה יכולה לבקש הקפאת החזרי ההלוואה לתקופה קצובה בשל מצבה הכלכלי.
ב. שיפרה זכאית לקבל הקפאה של החזרי ההלוואה עד שמצבה הכלכלי ישתפר.
ג. שיפרה זכאית להקפאת החזרי ההלוואה לתקופה של שנה כאם חד הורית.
ד. שיפרה אינה יכולה לעשות דבר- עליה לשלם את ההלוואה במועד.
תשובה נכונה: א’
15. בהתייחס למחיקת הערת אזהרה, איזה מהמשפטים הבאים אינו נכון?
א. הערת אזהרה תימחק כאשר הוכח להנחת דעתו של הרשם כי הצדדים המעוניינים הסכימו למחיקה.
ב. הערת אזהרה תימחק כאשר עילת ההערה בטלה והרשם הודיע לצדדים על כוונתו למחוק אותה ונתן להם זמן סביר לפנות לביהמ”ש.
ג. הערת אזהרה תימחק על פי צו של בית משפט.
ד. רשם המקרקעין רשאי למחוק הערת אזהרה כאשר עילת ההערה בטלה.
תשובה נכונה: ד’
16. ג’ורג’ תושב ארה”ב, אשר עמד בהצלחה יתרה בבחינה וקיבל רישיון תיווך במקרקעין במדינת ניו- יורק, הגיש לאחרונה בקשה להיתר עבודה בישראל.
בהמשך לכך, החל ג’ורג’ לפרסם בעיתונות הישראלית מודעות לפיהן הוא מתווך מקרקעין בישראל, המתמחה במכירה ורכישה של נכסי נדל”ן בינלאומיים.
יובל, בעלים של מלון בוטיק בתל אביב, העמיד את הנכס שבבעלותו למכירה, ולצורך קידום העיסקה הזמין שירותי תיווך מג’ורג’, אשר החתים אותו על הזמנה בכתב לבצע פעולת תיווך במקרקעין.
בזכות קשריו הענפים בארצות הברית, הצליח ג’ורג’ למצוא לו רוכש למלון ועיסקת המכר הושלמה לשביעות רצונו של יובל.
כעת מבקש ג’ורג’ כי יובל ישלם לו דמי תיווך, כפי שהוסכם ביניהם.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. ג’ורג’ לא זכאי לדמי תיווך מאחר שחל איסור לעסוק בתיווך במקרקעין בישראל ומעשיו עבירה משמעתית שהעונש עליה נזיפה.
ב. ג’ורג’ לא זכאי לדמי תיווך מאחר שאינו בעל רישיון לתיווך בישראל ולכן חל עליו איסור לעסוק בתיווך במקרקעין בישראל ומעשיו מהווים עבירה פלילית שהעונש עליה הוא שנת מאסר וקנס.
ג. ג’ורג’ זכאי לדמי תיווך מלאים מאחר שהיה הגורם היעיל בעסקה שהושלמה לשביעות רצון המוכר.
ד. ג’ורג’ זכאי לדמי תיווך מלאים מאחר שהיה הגורם היעיל בעיסקה ומדובר במקרקעין מסחריים.
תשובה נכונה: ב’
17. יוסף, מתווך מקרקעין בנהריה, העניק שירותי תיווך בשנת 2017 לבני הזוג בן- עזר.
בעקבות כך מכרו דירת מגורים בעיר, וזאת תוך שהוא מסתיר מהם את עניינו האישי בעיסקה.
בשנת 2018 החליט יוסף להתלות את רישיונו מרצון ומסר על כך הודעה לרשם על פי דין.
בשנת 2019, משגילו בני הזוג בן – עזר כי יוסף פעל לכאורה שלא כדין, הביאו את עניינו בפני תובע, אשר החליט להגיש נגד יוסף קובלנה לוועדת המשמעת.
בדיון טען יוסף כי ועדת המשמעת נעדרת סמכות לדון בעניינו, שכן הוא אינו עובד במקצוע ואינו עוסק בתחום התיווך מזה תקופה ארוכה.
בניסבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. טענתו של יוסף תידחה- מתווך שרישיונו הותלה מרצון ימשיך להיות נתון לשיפוט משמעתי לפני ועדת המשמעת לגבי מקרים שאירעו לפני ההתליה האמורה.
ב. טענתו של יוסף תידחה- רק מתווך שעבר עבירה משמעתית של ‘אי גילוי עניין אישי’ או של ‘איסור פעולות משפטיות’ ורישיונו בוטל, ימשיך להיות נתון לשיפוט משמעתי לפני ועדת המשמעת לגבי מקרים שאירעו לפני הביטול.
ג. טענתו של יוסף תתקבל- רק מתווך שרישיונו הותלה מרצון לא נתון עוד לשיפוט משמעתי לפני ועדת המשמעת.
ד. טענתו של יוסף תתקבל- רק מתווך שרישיונו הותלה בעקבות הרשעה בעבירת משמעת ימשיך להיות נתון לשיפוט משמעתי לפני ועדת המשמעת לגבי מקרים שאירעו לפני ההתליה.
תשובה נכונה: א’
18. יובל ואהוד הם שותפים מזה שנים במקרקעין מסחריים באשדוד.
לאחרונה הביע יובל את רצונו בפירוק השיתוף.
אהוד המתנגד למהלך פנה לעורך דינו וביקש ממנו להודיע ליובל בכתב כי לא ניתן לכפות עליו כשותף את הפירוק ללא הסכמתו המפורשת.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. אהוד צודק- פירוק השיתוף יכול להתבצע רק הסכמה מלאה בין השותפים.
ב. אהוד צודק- פירוק השיתוף יכול להתבצע רק בהסכמה מלאה בין השותפים, אלא אם כן היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף.
ג. אהוד טועה- כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף.
ד. אהוד טועה- כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף ובלבד שמדובר במקרקעין מסחריים בלבד.
תשובה נכונה: ג’
19. יואב, אלמן מזה שנים רבות, הוא דייר בדמי מפתח בנכס שהוא בית עסק למכירה ושכפול מפתחות.
בעקבות משבר משפחתי שפקד אותו עזב יואב את ילדיו ואת הוריו המבוגרים, היגר לארה”ב, קבע את מקום מושבו בעיר בוסטון והחליט להתחיל את חייו מחדש מעבר לים.
ילדיו של יואב כעת מבקשים להפוך לדיירים החדשים של בית העסק ולהמשיך לנהל אותו.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. מאחר שילדיו של יואב לא עבדו ביחד עימו בעסקו לפחות שנה אחת סמוך ליום שחדל להחזיק בבית העסק, הם לא יוכלו להפוך לדיירים בו.
ב. רק מי שהייתה בת זוגו של דייר שזנח את משפחתו יכולה להפוך לדיירת ולהמשיך להחזיק בבית העסק, ומאחר שיואב אלמן- לילדיו אין זכות כאמור.
ג. ילדיו של יואב יכולים להמשיך להחזיק בנכס ולנהל את העסק במקומו, שכן דייר של בית עסק שחדל להחזיק בו בגלל שזנח את ילדיו או הוריו, ולא היה בן זוגו לדייר, יהיו ילדיו לדיירים.
ד. ילדיו של יואב יכולים להמשיך להחזיק בנכס ולנהל את העסק במקומו ובלבד שבין יואב לילדיו נערך הסכם בכת בעניין זה.
תשובה נכונה: ג’
20. איזה מן הפעולות הבאות תיחשב כפעולת “מכירה” לצורך חישובי מס?
א. העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין.
ב. הורשה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין על פי דין או על פי צוואה.
ג. חלוקה ראשונה של נכסי המקרקעין שבעיזבון בין היורשים השונים, בין אם נעשתה לפני רישום צו ירושה או צו קיום צוואה ובין אם נעשתה לאחר רישום כאמור.
ד. מכירת זכות במקרקעין הנמנית עם נכסי עיזבון, או עשיית פעולה באיגוד הנמנה עם נכסי עיזבון.
תשובה נכונה: ד’
21. מהו “טופס 4”?
א. מסמך המוגש לוועדת תכנון כחלק מתוכנית הגשה, במסגרת בקשה לקבלת היתר בנייה.
ב. מסמך בקשה המוגש לוועדה המקומית לצורך קבלת אישור שהמבנה שבנייתו הושלמה נבנה באופן חוקי והוא ראוי לאיכלוס.
ג. מסמך בקשה המוגש לחברת החשמל לצורך קבלת אישור לחיבור בניין שבנייתו הושלמה בחיבור של קבע לרשת החשמל.
ד. מסמך בקשה המוגש למחלקת הארנונה ברשות המקומית לצורך קבלת אישור לחיבור הבניין לתאגיד המים העירוני.
תשובה נכונה: ב’
22. יוסף, בעליה של דירת מגורים בתל אביב, לא עמד מזה חודשיים רצופים בתשלומי ההלוואה המובטחת במשכנתא שנטל מבנק משכן.
בעקבות כך, המציא לו הבנק ישירות מכתב רשום ובו דרישה למימוש מיידי של המשכנתא, תוך ציון סכום החוב המגיע לבנק, ללא הבחנה בין קרן, ריבית והוצאות.
כמו כן, העניק הבנק ליוסף אורכה של שלושה שבועות לתשלום החוב.
משלא פרע יוסף את חובו במועד האמור, העמיד הבנק, בשמו של יוסף, את הדירה למכירה בשוק החופשי.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. הבנק פעל כדין, יוסף לא עמד בתשלומי ההלוואה המובטחת במשכנתא בנטל עצמו ולא פרע את חובו בתקופת הזמן הנוספת שהבנק העמיד לרשותו כמתחייב על פי החוק.
ב. הבנק פעל כדין, יוסף לא עמד בתשלומי ההלוואה המובטחת במשכנתא שנטל על עצמו ולא פרע את חובו על אף תקופת החסד שניתנה לו, לפנים משורת הדין, לתשלום חוב.
ג. הבנק פעל שלא כדין, רק מן הטעם שחובה עליו היה לפרט את סכום החוב המגיע לו מיוסף, תוך כדי הבחנה בין קרן, ריבית והוצאות.
ד. הבנק פעל שלא כדין; הבקשה למימוש לא הוגשה כדין וכמתחייב ללשכת ההוצאה לפועל ולא הומצאה ליוסף אזהרה לחייב ע”י מנהל לשכת ההוצאה לפועל.
תשובה נכונה: ד’
23. מי הבאים אינו מוסמך להגיש שומת מקרקעין לבית המשפט?
א. עובד אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין במסגרת מילוי תפקידו.
ב. עובד אגף המכס והמע”מ במסגרת מילוי תפקידו.
ג. שמאי מקרקעין.
ד. מתווך מקרקעין שהוא גם רואה חשבון בהשכלתו.
תשובה נכונה: ד’
24. היכן מוסדרות זכויותיהם של חקלאים המעוניינים להגדיל את שטח יחידות המגורים שלהם או להוסיף יחידות מגורים בנחלותיהם וכן זכויותיהם להעביר את הקרקע שברשותם לאחר אחר.
בתמורה או שלא בתמורה?
א. בהסכמי זכויות הבנייה של המושבים והקיבוצים.
ב. בהסכמי המועצה הארצית לתכנון ובנייה עם רשות מקרקעי ישראל ואיגוד המושבים.
ג. בהסכמי ההרחבות של קרן קיימת לישראל.
ד. בהסכמי המשבצת ובהחלטות מקרקעי ישראל.
תשובה נכונה: ד’
25. נמרוד המתווך מונה למהל עיזבון.
איזו מבין הפעולות הבאות כמנהל עיזבון, אינו מוסמך לעשות מבלי שבית המשפט אישר תחילה?
א. השכרת המקרקעין למגורים שחוקי הגנת הדייר לא חלים עליה.
ב. השכרת מקרקעין מסחריים שחוקי הגנת הדייר לא חלים עליה.
ג. כל פעולה במקרקעין שתוקפה אינו תלוי ברישום בפנקס המתנהל על פי חוק.
ד. העברה של יחידה משקית בחקלאות.
תשובה נכונה: ד’
