מבחן תיווך נובמבר 2019
1. ליהי ורונן הם זוג צעיר שרכש בית מגורים דו משפחתי בחלקה משותפת בשטח 600 מ”ר.
בהסכם הרכישה נכתב, בין היתר, כי המגרש הכולל את בית המגורים הינו המחצית משטח החלקה במושע.
מה זה מושע ?
א. מושע הוא מונח מהמשפט העותמני (תורכי) לפיו הבעלות הינה בעלות פרטית בחלק מסוים במקרקעין.
ב. מושע הוא מונח המתאר שיתוף במקרקעין, שבו לכל שותף במקרקעין יש חלק בלתי מסוים במקרקעין.
ג. מושע הוא מונח משפטי לפיו בית מגורים מושעה ואינו ניתן לתוספת בניה בתמ”א 38.
ד. מושע הוא מונח תכנוני לפיו לרונן וליהי בעלות משותפת ביחד ולחוד על בית המגורים.
תשובה נכונה: ב’
2. נחלה עומדת למכירה.
במסגרת אישור הזכויות נכתב ע”י מזכירות המושב : “הרינו לאשר בזה כי בעלי הזכויות כ”בר רשות” בנחלה מספר 27 בגוש 6259 חלקה 2,3,4 הינם שלומית וראובן יעקובי.
נחלה במושב היא כ-5 דונם חלקה א’ ליד הבית ועוד כ-10 דונם חלקה ב’ בעיבוד משותף.
בנסיבות העניין איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. חלקה א’ הינה חלקה לעיבוד חקלאי בלבד הסמוכה לחלקה בה ממוקם בית המגורים.
ב. חלקה א’ הינה חלק מנחלה המיועד למגורים ולמבנה משק של המחזיק בנחלה וכן לעיבוד חקלאי
ג. חלקה א’ הינה החלק העיקרי של הנחלה, המשמש לעיבוד חקלאי בלבד, חל איסור לבנות בחלקה זו.
ד. חלקה א’ הינה החלקה הראשונה במושב.
תשובה נכונה: ב’
3. על פי פס”ד עא 107/86 אהרון חסין נ’ דוד בלס, שדן בעיסקת קומבינציה בין יזם לבעל הקרקע, מה מהבאים משקף באופן הנכון ביותר את הבסיס לחישוב דמי התיווך בעיסקה?
א. שמאות הנכס על ידי שמאי מקרקעין או עובד מס הכנסה ומיסוי מקרקעין.
ב. התמורה המבוקשת המצוינת בהזמנת התיווך.
ג. התמורה המוסכמת בחוזה המכר.
ד. שווי הנכס בהתאם לקביעת שמאי מקרקעין.
תשובה נכונה: ג’
4. מושב שזור באזור הצפון ליד כרמיאל בבקעת בית כרם, השייך למועצה אזורית מרום הגליל הוקם בשנת 1953, וזאת לאחר שהסוכנות היהודית לא”י, כמוסד מיישב, שכרה את הקרקע להקמתו ממינהל מקרקעי ישראל (רמ”י) והיקנתה זכות “בר רשות” לאגודה ולמתיישבים במושב שזור.
מהו סוג חוזה השכירות בנחלה של המתיישבים בשזור ?
א. חוזה חכירה דו צדדי בין מינהל מקרקעי ישראל (רמ”י) לאגודה או בין החבר למינהל מקרקעי ישראל.
ב. חוזה משבצת דו צדדי שנחתם ל-3 שנים ומוארך באופן אוטומטי.
ג. חוזה משבצת משולש.
ד. חוזה משבצת דו צדדי בנחתם ל-5 שנים הנכרת בין האגודה לבין מינהל מקרקעי ישראל (רמ”י) המקנה לחבר זכות של בר רשות.
תשובה נכונה: ג’
5. רחוב החשמונאים 36 ורחוב הנבטים 53 באילת קיימים שני בניינים בני 15 קומות, בהם 90 דירות בכל בניין.
הבניין בחשמונאים 36 נמצא בגוש 40093, חלקה 30, והבניין בנבטים 53 נמצא בחלקה אחרת – מס’ 29.
בבניין ברח’ החשמונאים קיימת בריכת שחיה המשותפת לשני הבניינים.
האם ניתן לרשום את שני הבניינים כבית משותף אחד בפנקס הבתים המשותפים ?
א. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבניינים כבית משותף אחד.
ב. לא ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבניינים כבית משותף אחד, מאחר שהבניינים נמצאים ברחובות שונים.
ג. ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבניינים כבית משותף אחד, רק באישור החברה הקבלנית שהתחייבה לבצע את הרישום.
ד. לא ניתן לרשום בפנקס הבתים המשותפים את שני הבתים כבית משותף אחד, מאחר שהבניינים עומדים על חלקות שונות.
תשובה נכונה: א’
6. מתי רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) גובה מחוכר נכס דמי הסכמה ?
א. רשות מקרקעי ישראל גובה מחוכר נכס דמי הסכמה בתשלום חד פעמי מראש עבור כל תקופת החכירה לרישום הנכס בטאבו.
ב. רשות מקרקעי ישראל גובה מחוכר נכס לא מהוון די הסכמה כתשלום למתן יעוד בנכס.
ג. רשות מקרקעי ישראל גובה מחוכר נכס לא מהוון דמי הסכמה כתשלום למתן הסכמה להעברת זכויות חכירה בנכס לצד ג’.
ד. רשות מקרקעי ישראל גובה מחוכר נכס לא מהוון דמי הסכמה כשתשלום למתן הסכמה למימוש זכויות בנייה במקרקעין.
תשובה נכונה: ג’
7. כאשר מדובר בבית משותף, מה מהבאים מכיל, בין היתר, פנקס בתים משותפים ?
א. תקנון מצוי או מוסכם, חלק כל דירה ברכוש השותף הצמוד אליה, חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים לדירה פלונית, שטח רצפת כל דירה, רישום משכנתא, עיקול או זכאים בזיקת הנאה – אם קיימים על הדירה.
ב. שטח רצפת של דירה, כולל גזוזטראות וקירות חיצוניים, חלק כל דירה ברכוש המשותף הצמוד אליה, רישום משכנתא, עיקול או זיקת הנאה – אם קיימים על הדירה.
ג. שטח רצפת כל דירה, חלק כל דירה ברכוש המשותף הצמוד אליה, רישום משכנתא או עיקול – אם קיימים על הדירה, זכויות בנייה נותרות בבניין, מתקני הגז וספק הגז בבניין.
ד. שטח רצפת כל דירה, כולל גזוזטראות וקירות חיצוניים, חלק כל דירה ברכוש משותף הצמוד אליה, חלקים מסוימים מהרכוש המשותף הצמודים לדירה פלונית, רישום משכנתא או עיקול, אם קיימים על הדירה, שיעור השתתפות בעלי כל דירה בהוצאות אחזקה.
תשובה נכונה: א’
8. בבעלות רוברט בניין בן 6 דירות בבאר שבע , המושכר בדמי מפתח.
אחד הדיירים, סילבן, שגר לבד בדירה, נפטר כעת בשיבה טובה.
נכדו של סילבן, יוני, שגר בעכו, התחיל ללמוד בבאר שבע והחליט לעבור לדירה של סבו סילבן ז”ל, בטענה שהוא “בן ממשיך” וזכאי לגור בדירה כ”דייר מוגן” אחרי סבו.
רוברט גילה זאת והחליט לפנות את יוני מהדירה.
הוא פנה ליוני שבוע ימים לאחר שזה נכנס לדירה, בדרישה לפנות את הנכס באופן מיידי, אחרת יפנה אותו בכוח תוך 3 ימים.
בנסיבות המתוארות, איזה מן המשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. רוברט יכול לפנות את יוני רק בשיתוף פעולה עם משטרת ישראל בצו בית משפט.
ב. רוברט יכול להפעיל מאבטחים שיפנו מהדירה את יוני בכוח סביר.
ג. רוברט יכול לפנות בכוח את יוני, בכוח סביר, רק לאחר שנתן התראה והמתין 45 ימים.
ד. לרוברט אין עילה לפנות את יוני, מכיוון שהוא דייר מוגן במקום סבו.
תשובה נכונה: ב’
9. בפס”ד אנגל שושני ואח’ נ’ אברון את פורת בע”מ נדונה בפני ביהמ”ש הסוגיה של חובת תשלום דמי תיווך.
המבקשים מערערים על חיובם בתשלום דמי תיווך בטענה שחוזה המכר הופר על ידי הצד השני.
מה הייתה החלטת בית המשפט?
א. בקשת הערעור התקבלה ע”י ביהמ”ש, מאחר שהעסקה התבטלה – המתווך יהיה רשאי לתבוע מידי המפר את דמי התיווך המגיעים לו.
ב. בקשת הערעור נדחתה ע”י ביהמ”ש, מאחר שדמי התיווך שולמו למתווך כדין לא ניתן להחזיר את דמי התיווך.
ג. בקשת הערעור נדחתה ע”י ביהמ”ש, מאחר שהפרת החוזה אינה מבטלת התחייבות חוזית עם צד שלישי.
ד. בקשת הערעור התקבלה ע”י ביהמ”ש, אשר חייב את הצד המפר את חוזה המכר לשלם למתווך את דמי התיווך.
תשובה נכונה: ג’
10. פסק דין ע”א 3455/06 דה כהן בע”מ נ’ אלון עמרם, בין היתר, בסוגיה האם יכול מתווך במקרקעין לפעול באמצעות תאגיד.
המערערת, שנתנה שירותי תיווך למשיב, הגישה נגד המשיב תביעה לתשלום דמי תיווך.
המשיב העלה טענות שונות של התביעה ובנוסף עתר לדחייתה על הסף, מאחר שהמערערת היא חברה בע”מ, וככזו אינה בעלת רישיון לעבוד בתיווך במקרקעין.
ביהמ”ש החליט לדחות את הערעור, ולחייב את המערערת לשלם למשיב הוצאות.
מהן שלושת השיקולים המרכזיים של ביהמ”ש בהכרעתו בערעור ?
א. מתווך במקרקעין אינו רשאי לפעול באמצעות תאגיד : הסכם התיווך לא עומד בהוראות התקנות ולא מפרט את כל הפרטים הנדרשים : בהזמנה לא פורט תיאור הנכס שלגביו נעשית פעולה התיווך.
ב. אין מניעה שמתווך ינהל את עסקיו באמצעות תאגיד : לא פורטו שמו ופרטיו של המתווך שעשה את עסקת התווך : הסכם התיווך לא עומד בהוראות התקנות מכיוון שאינו מפרט את כל הפרטים הנדרשים.
ג. מתווך במקרקעין אינו ראשי לפעול באמצעות תאגיד : פא פורטו שמו ופרטיו של המתווך שעשה את עסקת התווך : לא פורט הסכום המוסכם של דמי התיווך.
ד. מתווך המקרקעין אינו רשאי לפעול באמצעות תאגיד : טופס הזמנת התיווך לא נחתם כדין : חוסר תום לב בפעולות המתווך שזייף את חתימה המשיב על טופס ההזמנה.
תשובה נכונה: ב’
11. ברחוב יערה בשדרות נפגע בניין מפגיעת טיל וחלקו נהרס ונסדק.
באסיפה כללית של בעלי הדירות, 9 בעלי דירות החליטו להרוס את הבניין ולהקימו מחדש או לתקנו.
3 בעלי דירות מסרבים להריסת הבית ולהקמתו מחדש, אך מוכנים לתיקונו.
בנסיבות המתוארות איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. צודקים 3 בעלי הדירות לסירובם להריסת הבית והקמתו מחדש, כי לשם כך יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין ולאישור המפקח למקרקעין.
ב. צודקים 9 בעלי הדירות המצדדים בהריסת הבית והקמתו מחדש או בתיקונו, אם שלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
ג. צודקים 9 בלי הדירות המצדדים בהריסת הבית והקמתו מחדש או בתיקונו, מאחר שהם מהווים רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות.
ד. צודקים 3 בעלי הדירות בסירובם להריסת הבית והקמתו מחדש, כי לשם הריסתו יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות בבניין, ולתיקונו נדרש רוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות.
תשובה נכונה: ב’
12. ספיר ועידן רכשו בינואר 2015 מחברת “משכן צורי” דירת 5 חדרים ברמת בית שמש.
באוגוסט 2018 נתקבל בחברה אישור על הרישום בפנקס המקרקעין של חלוקה ואיחוד של הקרקע שבה נמצא הדירה.
ביוני 2018 הזוג המאושר קיבל את הדירה ועבר להתגורר בה.
בנסיבות העניין, עד מתי על חב’ “משכן צורי” לרשום את הבית בפנקס בתים משותפים ולגרום לרישום הזכויות של הזוג בדירה בפנקס הבתים המשותפים ?
א. בתוך שנה מיום מסירת הדירה.
ב. בתוך שנה מיום אישור הרישום בפנקס המקרקעין של חלוקה באיחוד הקרקע שבה נמצאת הדירה לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים ובתוך 6 חודשים מתאריך הרישום לגרום לרישום הזכויות של הזוג בדירה בפנקס הבתים המשותפים.
ג. בתך שנה מתום הבנייה.
ד. בתוך שנה מיום מסירת הדירה (עד יוני 2019) לרשום את הבית בפנקס בתים משותפים ובתוך 6 חודשים מתאריך הרישום לגרום לרישום הזכויות של הזוג בדירה בפנקס הבתים המשותפים.
תשובה נכונה: ב’
13. אריאל רכש דירה מהקבלן ” הגאון לבניין” וקיבל ערבות להבטחת כספי הרכישה.
לימים הקבלן נקלע לקשיים ומעוניין לבטל את חוזה המכר ולהחזיר לאריאל את כספו.
בחוזה המכר לא הוזכרה הדרך להחזרת הכספים.
הקבלן הודיע לאריאל כי יחזיר לו את כספו, צמוד למדד תשומות הבנייה.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. הקבלן פעל כנדרש בהצעתו לאריאל להחזרת כספו, צמוד למדד תשומות הבנייה.
ב. הקבלן לא פעל כנדרש בהצעתו לאריאל להחזרת כספו, ועליו להצמידו למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה – הגבוה מבין שניהם.
ג. הקבלן פעל כנדרש בהצעתו לאריאל להחזרת כספו, כי באפשרותו להחליט להצמיד את הכספים למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה.
ד. הקבלן לא פעל כנדרש בהצעתו לאריאל להחזרת כספו, ועליו להצמידו למדד המחירים לצרכן.
תשובה נכונה: א’
14. בפסק דין ת”א קשתות הנשיא יעוץ ושיווק נדל”ן בע”מ נגד דוד שמעון ואח’, עוסק בתביעה של מתווך לדמי תיווך עבור מכירת דירת הנתבע ברח’ חנה 5 בחיפה.
התובעת הציגה את הדירה בפני מספר קונים פוטנציאלים, ובכללם לצד ג’ (הרוכש).
התנהל מו”מ ממושך בית הנתבע לצד ג’, ובסיומו נחתם זיכרון דברים.
בפסק הדין ביהמ”ש דחה את התביעה.
מה היה שיקולו העיקרי של ביהמ”ש לדחיית התביעה ?
א. רישיון התיווך של התובעת לא היה בתוקף בעת ביצוע העסקה.
ב. התובעת סייעה לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים עסקה.
ג. התובעת הפעילה לחצים ושתדלנות והפנתה את הנתבע וצד ג’ לחתום על החוזה באמצעות עורך דין שאותו התובעת מכירה.
ד. עסקת מכירת הדירה לצד ג’ לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל, מכיוון שנחתם רק זיכרון דברים ובהתאם לכך לתובעת לא הייתה זכות לדמי תיווך.
תשובה נכונה: ב’
15. פינטו ישראל שוכר לול תרנגולות מארגוב ברוך, בעל משק במושב נס הרים שבהרי יהודה, הנמצא במועצה האזורית מטה יהודה.
ישראל שוכר ומטפל בלול המטילות כ-50 שנים, החל משנת 1969.
ארגוב, בעל המשק, מבקש מישראל השוכר לפנות את הלול בתוך חודשיים (שזה זמן להחלפת להקת המטילות), וזאת מאחר שקיבל אישור לשימוש חורג להפעלת אולם וגן אירועים במקום.
פינטו מסרב לפנות את הנכס בטענה שהוא דייר מוגן.
בנסיבות המתוארות איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. ישראל אינו דייר מוגן, מאחר שהנכס אותו הוא שוכר מתאריך מאוחר משנת 1955 ובמשך יותר מארבע –עשרה שנה אינו משמש למגורים.
ב. ישראל, השוכר את הנכס כ-50 שנה, ייחשב כדייר מוגן כל עוד בעל המשק החקלאי, ארגוב, לא הודיע לו בכתב כי אינו דייר מוגן.
ג. ישראל ייחשב כדייר מוגן, מאחר ששכירות הנכס החלה אחרי שנת 1955 והנכס משמש לדייר כמקור פרנסה, ולכן יחול עליו חוק הגנת הדייר.
ד. ישראל אינו דייר מוגן מאחר שהנכס אותו הוא שוכר משמש חלק של משק חקלאי.
תשובה נכונה: ד’
16. פסק דין ע”א 4582/08 אהרון גופר נ’ יהודית קאופמן עוסק בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בכפר סבא, שדחה תביעה שהגיש המערער, מתווך מורשה, נגד המשיבה לתשלום דמי תיווך עבור מכירת דירתה בתל מונד, שנמכרה בתקופת הבלעדיות, שלא באמצעות המערער.
בית המשפט החליט לקבל את הערעור, לבטל את פסק דינו של בית משפט השלום, ולחייב את המשיבה לשלם למערער סכום נכבד והוצאות משפט.
מה היה שיקולו העיקרי של בית המשפט לקבל את הערעור?
א. התנהגות המוכרת אינה מעידה על תום לב, כיוון שהמוכרת דחתה את חתימת החוזה עד לאחר תום תקופת הבלעדיות.
ב. התנהגות המוכרת מעידה על חוסר תום לב : המוכרת הסתירה את המכירה מהמתווך.
ג. המוכרת שילמה דמי תיווך למתווך השני.
ד. התנהגות המוכרת מעידה על חוסר תום לב : הוכח לביהמ”ש מעל לכל ספק כי מחיר העסקה המבוקש הופיע כנדרש בהסכם התיווך.
תשובה נכונה: ב’
17. היכן נעשה רישום זכויות הדיירים שרכשו דירות הנמצאות בתהליך בנייה ?
א. ברשות מקרקעי ישראל ואצל רשם המקרקעין.
ב. אצל רשם המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, והשיעבוד נרשם בבנק המשכנתאות.
ג. ברשות מקרקעי ישראל ו/או בחברה הבונה המשכנת.
ד. ברשות מקרקעי ישראל, ברשם המשכונות, בפנקס זכויות המקרקעין ובוועדה המקומית לתכנון ובניה.
תשובה נכונה: ג’
18. הקבלן עזריאל בנה בניין בן 2 קומות ובו 8 דירות בשטח של 80 מ”ר כל אחת, ברחוב הראל במבשרת ציון.
לאחר סיום הבניה וקבלת טופס 4 מסר הקבלן את הדירות לדיירים וביצע רישום בית משותף.
משפחת יקיר בדקה במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה, ועדת הראל, והסתבר כי נותרו לבניין זכויות בניה של 30 מ”ר שלא נוצלו.
מש’ יקיר מעוניינת לנצל את יתרת זכויות הבניה ולהגדיל את שטח דירתה, בהסכמת השכנים.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?
א. על מש’ יקיר להגיש לוועדת הראל ולרשות מקרקעי ישראל בקשה להיתר בניה להגדלת השטח הבנוי, במסגרת זכויות הבניה המותרות.
ב. רק הקבלן עזריאל זכאי לנצל את יתרת זכויות הבניה בהתאם להיתר הבניה המקורי – בכל מקרה עליו לפנות בבקשה לוועדת הראל.
ג. על מש’ יקיר להגיש לוועדת הראל בקשה להיתר בניה להגדלת דירתה, במסגרת זכויות הבניה המותרות.
ד. מש’ יקיר יכולה להגיש לוועדת הראל בקשה להיתר בניה להגדלת הבטח הבנוי במסגרת זכויות הבניה המותרות, אך תהא חייבת בהיטל השבחה לרשות המקומית בהתאם לזכויות הנוספות שיוענקו לה.
תשובה נכונה: ג’
19. אופיר מעוניין למכור את דירתו בשכונת הדר בחיפה.
הוא פנה לרון אגוזי, מתווך מקרקעין, המכיר ומתמחה באזור.
רון המתווך החתים את אופיר על “הזמנה לביצוע פעולת תיווך” , בה נכללו פרטי המתווך והמוכר, פרטי הנכס למכירה, מחירו, שיעור דמי התיווך בגובה של 2 אחוז ותקופת בלעדיות של 6 חודשים.
בנסיבות המתוארות , איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. ההזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך אינה חוקית, כי המתווך לא ציין בהזמנה את מספר הרישיון שלו כאמצעי זיהוי.
ב. ההזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך חוקית ותקינה.
ג. ההזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך אינה חוקית ואינה תקינה.
ד. ההזמנה בכתב לביצוע פעולת התיווך חוקית ותקינה, כי נכללו בה כל הפרטים הנדרשים לביצוע ההזמנה.
תשובה נכונה: ג’
20. יותם קנה דירה בת 4 חדרים, בגדול 104 מ”ר, ב”מגדלי הבירה”.
כשבאו למדוד את הדירה לצו קביעת ארנונה, התברר ליותם כי הדירה שקיבל היא בשטח של 100 מ”ר.
יותם כעס מאד והגיש תביעה נגד הקבלן.
הקבלן טען שהבניה בהתאם לחוק.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. החוק מאפשר סטייה של עד 2% מהמפרט.
ב. החוק אינו מאפשר כל סטייה מהמפרט.
ג. החוק מאפשר סטייה של עד 5% מהמפרט, בלי לקבל את אישור התקנים.
ד. החוק מאפשר סטייה של 4% מהמפרט בגלל אילוצי המגרש.
תשובה נכונה: א’
21. משה מבקש לבצע שיפוץ פנימי בדירתו הנמצאת בבניין מגורים בן 2 קומות.
השיפוץ כולל בין היתר, החלפת ריצוף, מבטח חדש, חידוש חדר הרחצה לרבות מיקום חדש לאסלה, צביעה כללית.
במסגרת השיפוץ משה פירק את הריצוף הקיים, פירק את ארונות המטבח הישנים, ניתק את צנרת הביוב של הבניין ושינה את מקומה.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. משה רשאי לבצע את השיפוץ ללא היתר בניה כל עוד אין שינוי בקירותיו החיצוניים.
ב. משה רשאי לבצע את השיפוץ, אך עליו להוציא היתר בניה כחוק.
ג. משה רשאי לבצע את השיפוץ ובתנאי שיגיש בקשה למחלקת המים בוועדה המקומית.
ד. משה רשאי לבצע את השיפוץ ללא היתר בניה אם דירתו ממוקמת בקומה העליונה.
תשובה נכונה: ב’
22. דוד, בעל חנות בגדים, נקלע לאחרונה למשבר כלכלי בעקבות המשבר שעובר כל ענף הטקסטיל בארץ.
לדוד דירת מגורים, בה הוא מתגורר ביחד עם אשתו וילדיו.
דוד מעוניין להפחית האופן משמעותי את החזרי ההלוואה (משכנתא) אשר לקח לצורך רכישת הדירה מבנק המשכנתאות.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?
א. בשם מצבו הכלכלי דוד זכאי לקבל מהבנק הקפאת החזרי הלוואה לתקופה מוגבל, תוך תשלום הריבית בלבד.
ב. דוד יכול לפנות לרשם המשכונות שיעכב את תשלומי המשכנתא בשל מצבו הרפואי.
ג. בשל מצבו הכלכלי יכול דוד לבקש מהבנק הקפאת החזרי הלוואה לתקופה מוגבלת, תוך תשלום הריבית בלבד.
ד. דוד הינו עצמאי ולפיכך עליו לפעול בהליך של כינוס נכסים, במסגרתו כונס הנכסים יכפה על הבנק להפחית ו/או למחוק חלק מחובותיו.
תשובה נכונה: ג’
23. מרים מכרה את ביתה ביישוב בכפר נטר.
לאחר המכירה התבקשה מרים לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
גובה ההיטל, נכון לתאריך 04/09/2007, הינו 194,000 ₪.
גובה היטל השבחה נכון למועד התשלום הינו 231,646 ₪.
הפער הסכומים נובע, בין היתר, מהעבודה כי היטל ההשבחה צמוד למדד המחרים לצרכן או למדד תשומות הבנייה – הנמוך מבין השניים.
מהו מדד המחירים לצרכן ?
א. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה קבעה סל מוצרים ושירותים אשר שיכללו יכול להעיד על השתנות רמת המחירים במשק.
ב. מדד מחירי דירות בממוצע שקובעת הרשות להגנת הצרכן.
ג. מדד מיוחד לענף הבנייה המבוסס על סל של חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים לבניית מגורים ומייצג את ההוצאות של הקבלים וקבלני המשנה.
ד. מדד שהינו סל של מטבעות חוץ וממוצע של שערים שונים לאותו מטבע.
תשובה נכונה: א’
24. שלומית ואהרון החליטו להתגרש.
אהרון מעוניין למכור את דירת המגורים בה הם חיים ואילו שלומית מעוניינת להמשיך ולהתגורר בדירה.
אהרון פנה למתווך המתמחה באזור הנכס וביקש ממנו לבצע הערכת שווי לדירה, אשר תשמש, בין היתר, כמסמך לבית משפט.
בנסיבות המתוארות, איזה מהמשפטים הבאים הוא נכון ביותר?
א. אסור למתווך לבצע שומת מקרקעין, אלא אם הוא מתמחה בשמאות מקרקעין.
ב. המתווך המתמחה באזור, רשאי לבצע הערכת שווי, כל עוד אינו מתווך בעיסקה.
ג. אין מניעה להכין מסמך כזה, כל עוד מדובר במקרה חד פעמי.
ד. אסור למתווך לבצע שומת מקרקעין, אלא אם הוא שמאי מקרקעין.
תשובה נכונה: ד’
25. אמנון ותמר חוכרים את ביתם בטבריה מרשות מקרקעי ישראל (רמ”י) לתקופה של 99 שנים.
השניים החליטו לעבור לאוסטרליה בשליחות המדינה, ומשכך החליטו להשכיר את ביתם בטבריה לתקופה של 5 שנים, עם אופציה להאריך ל- 5 שנים נוספות, לחוסיין אזרח תורכי שמגיע מידי פעם לישראל לצורך עסקים.
כיצד על אמנון ותמר לפעול ?
א. אמנון ותמר יכולים להשכיר את ביתם לחוסיין בלי אישור מאף אחד.
ב. אמנון ותמר אינם יכלים, בשום מצב, להשכיר את ביתם לחוסיין, מכיוון שהוא אזרח תורכי.
ג. אמנון ותמר יכולים להגיש בקשה ליושב ראש מוצעת מקרקעי ישראל להשכיר את ביתם לחוסיין .
ד. אמנון ותמר יכולים להגיש בקשה לרשם המקרקעין ורשות ההגירה להשכיר את ביתם לחוסיין.
תשובה נכונה: ג’
