מבחן תיווך אוקטובר 2017

1. 6 בעלי דירות בבית משותף בנהריה פנו וקיבלו היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש המשותף, על פי תוכנית חיזוק (תמ”א 38). ההיתר ניתן לעבודה ברכוש המשותף, שמטרתה חיזוק ושינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה. בניין 10 דירות זהות בשטחן. 4 בעלי דירות מתנגדים לביצוע עבודת החיזוק האמורה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.ההתנגדות תתקבל- ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף.

ב.ההתנגדות תידחה- ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

ג.ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות בבית המשותף, ואולם רשאי המפקח על המקרקרעין לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של שני שלישים מבעלי הדירות.

ד.ביצוע עבודת חיזוק ברכוש המשותף, שמטרתה שינוי ברכוש המשותף שאינו הרחבת דירה או בניית דירה חדשה, טעון החלטה מראש של ככל בעלי הדירות בבית המשותף, ואולם רשאי המפקח על המקרקעין לאשר את ביצוע העבודה, על פי תביעה של ארבע חמישיות מבעלי הדירות.

2.הזוג יוסף וחנה רכשו דירה בת 4 חדרים מהקבלן י. כהן בפרוייקט “רננים” שבחדרה. בחוזה המכר נקבע כי תאריך מסירת הדירה לרוכשים יהיה 01/05/2016. בשל עיכוב בבנייה, הדירה נמסרה בפועל לרוכשים באיחור, בתאריך 15/07/2016.

בנסיבות העניין, האם בני הזוג יוסף וחנה זכאים לפיצוי מהקבלן?

א.לא, מכיוון שבחוזה המכר לא סוכם על פיצוי בשל איחור במסירת הדירה.

ב.לא, מכיוון שלא עברו 3 חודשים מהמועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה.

ג.כן, גם ללא הוכחת נזק.

ד.כן, אולם רק אם הרוכשים יוכיחו את הנזק שנגרם להם בשל האיחור.

3.רחל בעלת דירת מגורים הרשומה בלשכת רישום המקרקעין. על הדירה רשומה זכות קדימה לטובת אחיינה דוד. לימים הבת של רחל נישאה ורחל מעוניינת לתת במתנה את הדירה לבת שלה. דוד טען בפני רחל כי עליה להציע לו קודם את הדירה בשל זכות הקדימה שלו.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.רחל צריכה להציע קודם לדוד, מאחר שרשומה לטובתו זכות קדימה.

ב.רחל לא צריכה להציע קודם את הדירה לדוד, מאחר שזכות קדימה לא תחול על העברה ללא תמורה.

ג.רחל לא צריכה להציע קודם את הדירה לדוד, מאחר שזכותה להעביר נכס לבן משפחה קרוב, בתמורה או לא בתמורה גם אם רשומה זכות קדימה על הנכס.

ד.רחל לא צריכה להציע קודם את הדירה לדוד, בעל זכות הקדימה, ותוכל להעביר לבת שלה את הדירה לאחר קבלת אישור מהמפקח על המקרקעין.

4.זכויותיו של איתמר בדירה בעפולה, שנבנתה ע”י עמידר, רשומות ברשות (במינהל) מקרקעי ישראל ואצל עמידר- החברה משכנת. זכויותיו בדירה טרם נרשמו בפנקסי המקרקעין. איתמר מבקש לשעבד את דירתו לצורך קבלת הלוואה מהבנק.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.לא ניתן לשעבד דירה שנבנתה ע”י חברה משכנת כל עוד זכויות הדייר בדירה לא נרשמו בפנקסי המקרקעין.

ב.לא ניתן לשעבד דירה שנבנתה ע”י חברה משכנת, שכן זכויות הדייר בדירה הינן זכויות חוזיות ולא קנייניות.

ג.ניתן לשעבד את הדירה- שיעבוד הדירה הרשומה בחברה משכנת יירשם ברשם המשכונות.

ד.ניתן לשעבד את הדירה- שיעבוד הדירה הרשומה בחברה משכנת יירשם באגף רישום והסדר מקרקעין (טאבו).

5.סמדר ואביתר החליטו למכור את דירתם הישנה, בה הם מתגוררים מזה 8 שנים, ולקנות במקומה דירה חדשה מקבלן. על דירתם הישנה רובצת משכנתא לטובת בנק “משכן”. מאחר שאין באפשרותם של סמדר ואביתר לסלק את ההלוואה שנטלו מהבנק לצורך רכישת דירתם הישנה. הם מבקשים להעביר את המשכנתא לדירה החדשה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.עם מכירת הדירה הישנה של סמדר ואביתר חלה החובה לפרוע את מלוא יתרת הלוואה, אותה נטלו מהבנק לצורך מימון דירתם, ולאחר מכן באפשרותם ליטול משכנתא חדשה למימון הדירה החדשה שבכוונתם.

ב.עם מכירת דירתם הישנה באפשרותם של סמדר ואביתר לבצע, בהסכמת הבנק, גרירית משכנתא, ולהחליף את דירתם הישנה המשועבדת לבנק כבטוחה כנגד ההלוואה, בדירה החדשה.

ג.עם מכירת דירתם הישנה חובה על סמדר ואביתר לפנות לבנק ולבצע הקפאת משכנתא לתקופה קצובה עד למועד רכישת הדירה החדשה.

ד.עם מכירת דירתם הישנה סמדר ואביתר רשאים להודיע לבנק, באופן חד צדדי כי בכוונתם להעביר את השיעבוד לדירה החדשה.

6.בתוכנית המיתאר החלה על מגרש ביבנה, נקבעו אחוזי בנייה בסך 85% והם כוללים את סך כל הבנייה המותרת. בעלי המגרש ניצלו 75% מזכויות הבנייה המותרות, לצורך בניית בית רחב מידות על המגרש. כעבור 10 שנים מגמר בניית הבית ואיכלוסו, הגישו בעלי המקרקעין בקשה להיתר בנייה להגדלת השטח הבנוי, תוך שהם מבקשים הפעם לנצל את כל אחוזי הבנייה המותרים על המגרש.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.אין מניעה להגשת הבקשה להגדלת השטח הבנוי- כאשר לא כל אחוזי הבנייה במקרקעין מנוצלים: ניתן לבקש היתר בנייה להגדלת השטח הבנוי, במסגרת זכויות הבנייה המותרות.

ב.לא ניתן להגיש בקשה להגדלת השטח הבנוי: עם גמר הבנייה, קבלת טופס 4 ואיכלוסו של הבית אין באפשרות בעלי המקרקעין לבקש לנצל את יתרת אחוזי הבנייה המותרים על המגרש.

ג.אין מניעה להגשת הבקשה להגדלת השטח הבנוי ובלבד שבעלי המקרקעין יכללו בה בקשה להקלה לניצול כל אחוזי הבנייה המותרים על המגרש.

ד.אין מניעה להגשת הבקשה להגדלת השטח הבנוי ובלבד שבעלי המקרקעין יכללו בה בקשה ל”סטייה ניכרת מתוכנית” לניצול כל אחוזי הבנייה המותרים על המגרש.

7.יפעת פנתה לסיגלית, מתווכת מקרקעין מוסכמת, בבקשה כי תסייע לה למצוא רוכש למגרש בבעלותה. סיגלית, המתווכת, נענתה בשמחה לבקשתה של יפעת והשתיים חתמו על מסמך אחד הנושא את הכותרת הסכם “להזמנת שירותי תיווך במקרקעין בבלעדיות לתקופה של 6 חודשים”, בו לא פורטו פעולות השיווק שתבצע סיגלית. בטרם הספיקה סיגלית לפרסם את המגרש למכירה בלוחות המודעות הרלוונטיים, היא גילתה לתדהמתה כי בתוך תקופת הבלעדיות נמכר המגרש לזוג רוכשים שהובאו ע”י מתווך אחר אשר גבה מיפעת עמלת תיווך. סיגלית עומדת על כך כי ישלמו לה דמי תיווך תמורת העסקה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.סיגלית זכאית מלוא דמי התיווך שכן בינה לבין יפעת נכרת הסכם מחייב להזמנת שירותי תיווך במקרקעין בבלעדיות.

ב.סיגלית זכאית למלוא דמי התיווך, מאחר שחלה בעניינה חזקת “הגורם היעיל” לגבי העיסקה שנכרתה בתוך תקופת הבלעדיות.

ג.סיגלית אינה זכאית לתשלום דמי תיווך, מאחר שיפעת כבר שילמה עמלת תיווך למתווך אחר.

ד.סיגלית אינה זכאית לתשלום דמי תיווך, מאחר שההסכם עליו חתמה עם יפעת אינו עומד בדרישות החוק והתקנות.

8.בבית משותף בערד, בו 17 דירות שוות בשטחן, הותקנה, עם הקמתו לפני 12 שנים, מערכת גז מרכזית, ע”י ספק הגז “גז הדרום”, אליה חוברו כל הדירות בבניין. עתה החליטו 9 בעלי דירות לסיים את ההתקשרות החוזית עם “גז הדרום” ולהתקשר בחוזה חדש עם ספק הגז “ערד בגז”. 8 בעלי דירות המתנגדים למהלך החלפת הספק החליטו להתקין מתקן נפרד להספקת גז לדירותיהם.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.אין כל מניעה כי 8 בעלי הדירות בבניין, המתנגדים להחלפת ספק הגז הקיים יתקינו מתקן גז נפרד להספקת גז לדירותיהם.

ב.מאחר ששמונת בעלי דירות בבית המשותף מתנגדים להחלפת ספק הגז הקיים לא ניתן להחליפו בספק גז חדש ויש להשאיר את המצב כמו שהוא.

ג.יותר ממחצית מבעלי הדירות בבניין רשאים להסכים בכתב לסיים את ההתקשרות עם ספק הגז הקיים ולהחליפו באחר, ובעלי הדירות המתנגדים לא רשאים להתקין מתקן גז נפרד.

ד.מאחר שמערכת הגז המרכזית בבית המשותף הותקנה ע”י “גז הדרום” עם הקמתו של הבניין לפני 12 שנים, לא ניתן כעת להתקשר עם ספק גז חדש.

9.עדה, בעלת דירה בבית משותף, השכירה את דירתה לשמעון, המתנייד באישור רפואי, באמצעות כיסא גלגלים. עדה פנתה לנציגות הבית המשותף וביקשה לבטל את המדרגות המובילות לשביל הגישה לבניין. הנציגות נענתה מיד וללא כל היסוס לבקשתה, עדה הזמינה פועלים אשר ביטלו את המדרגות וסללו דרך גישה נוחה לבניין. עדה שילמה לפועלים 5,000 ש”ח תמורת העבודה האמורה. בעלי הדירות בבניין זועמים וטוענים כי הנציגות פעלה בהעדר סמכות ללא הסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, עת אישרה לבטל את המדרגות המובילות בשביל הגישה בבית המשותף.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.נציגות הבית המשותף פעלה בסמכות, מאחר שמדובר בפעולה שעניינה התאמה שאינה טעונה הסכמה של בעלי הדירות והיא בוצעה על חשבונה של עדה- בעלת דירה בבניין.

ב.נציגות הבית המשותף פעלה בסמכות, מאחר שמותר לנציגות לבצע כל פעולה אשר לפי ראות עיניה משפרת את איכות חיי הדיירים עם מוגבלות, המתגוררים בבית המשותף.

ג.נציגות הבית המשותף פעלה בהיעדר סמכות, מאחר שמדובר בפעולה שעניינה התאמה אשר טעונה נסכמה של רוב בעלי הדירות בבית המשותף.

ד.נציגות הבית המשותף פעלה בהיעדר סמכות, מאחר שעדה, בעלת הדירה, אינה אדם “אדם עם מוגבלות” – כהגדרתו בחוק שיווין זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ”ח-1998.

10.מהו “הסדר מקרקעין” (פרצלציה)?

א.הסדר חכירה בין אגודה שיתופית (לרוב מושב או קיבוץ) לבין רשות מקרקעי ישראל.

ב.התהליך שבו לוקחים קרקע שאינה מוסדרת וקובעים מי הבעלים, ומחלקים את החלקות ביניהם.

ג.הסדר בין רשות מקרקעי ישראל ורוכש זכויות בקרקע, המסדיר ומייעד קרקע לבנייה רוויה לגובה.

ד.הסדר המאשר הרחבות והיתרים לשימוש שונה מהייעוד המקורי של הקרקע.

11.אבשלום, בעל בית פרטי בסביון, פנה למרדכי, מתווך מורשה במקרקעין, וביקש ממנו למצוא רוכש לבית. אבשלום ומרדכי הם מכרים ותיקים ובאחת השיחות האישיות ביניהם גילה אבשלום למרדכי כי הוא נתון בחובות כבדים המעיקים עליו מאוד. מרדכי פעל בנמרצות כדי למצוא רוכש לנכס של אבשלום ולשמחתו הגיע למשרדו לקוח אשר הביע התעניינות רבה בעיסקת המכר האמורה, על מנת לקדם את העיסקה פעל מרדכי על דעת עצמו וגילה לרוכש הפוטנציאלי כי אבשלום נתון בחובות ומצבו הכלכלי בכי רע. הרוכש הציע לרכוש את הנכס במחיר מופחת, אבשלום קיבל את הצעתו ועיסקת המכר הושלמה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.מרדכי נהג כשורה, עת מסר לרוכש פרטים אודות מצבו הכלכלי של אבשלום, שכן על מתווך חלה חובה למסור למסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין הנוגע לעיסקת התיווך.

ב.מרדכי נהג כשורה ולטובתו של אבשלום. מרדכי היה הגורם היעיל בעיסקה וגילוי המידע שהיה בידו אודות מצבו הכלכלי של אבשלום, הוא שהביא לתוצאה המצופה.

ג.מרדכי נהג שלא כדין כאשר מסר פרטים אודות מצבו הכלכלי של אבשלום, שכן למתווך אסור לגלות, שלא בהסכמת הלקוח, מידע שהובא לידיעתו, זולת אם הוא חייב לגלות לפי דין.

ד.מרדכי נהג שלא כדין ועבר עבירה משמעתית של “אי גילוי עניין אישי” בכך שלא גילה לרוכש כי הוא ואבשלום מכרים ותיקים.

12.שמעון הוא בעל דירה בבית משותף, המתוחזק ע”י חברת ניהול. חברת הניהול נבחרה על ידי בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. שמעון אינו מרוצה מהדרך בה חברת הניהול מתחזקת את הבניין, וכמחאה הפסיק לשאת בהוצאות הבניין לשאת בהוצאות הבניין השוטפות. חברת הניהול החליטה להגיש נגד שמעון תביעה למפקח על המקרקעין, בגין אי תשלום ההוצאות האמורות. לטענת שמעון רק נציגות הבית המשותף, ובעלי הדירות בו, הם שרשאים לתבוע אותו בפני המפקח על המקרקעין.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.שמעון טועה: למפקח על המקרקעין ניתנה הסמכות להכריע בסכסוך האמור גם במקרה שהמתחזק הוא צד לסכסוך והוא מגיש התביעה.

ב.שמעון צודק: כאשר המתחזק הוא מגיש התביעה – למפקח על המקרקעין ניתנה הסמכות להכריע בעניינים הנוגעים אך ורק לסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת

ג.שמעון טועה: למפקח על המקרקעין ניתנה הסמכות להכריע בכל הסכסוכים המתגלעים בין בעלי דירות בבית המשותף לבין צדדים שלישיים באשר הם.

ד.שמשון צודק: למפקח על המקרקעין לא ניתנה הסמכות להכריע בסכסוכים, אם מגיש התביעה הוא המתחזק.

13.פסק דין ת”ק 41268-09-12 נועם יואל כהן נ’ אנדרי גולן דן בזכאות לקבלת תשלום דמי תיווך מלקוח, שהוצגה לו דירה מדגמית להשכרה, מתוך כוונה שהצגת הדירה המדגמית תזכה את המתווך בדמי תיווך וזאת לאחר כריתת הסכם שכירות ביחס לכל דירה אחרת בבית המשותף. בית המשפט דחה את תביעת המתווך לקבלת דמי תיווך.

על בסיס מה החליט השופט על דחיית התביעה?

א.המתווך לא מסר ללקוח העתק מההזמנה לביצוע פעולות תיווך, המתווך לא ציין בהזמנה פרטים מלאים ופירוט הדירות אותך הציג, והמתווך לא היה גורם היעיל שהביא להתקשרות בין המשכיר לבעלי הדירה.

ב.המתווך נמנע מלמסור לידי הלקוח עותק חתום מהסכם התיווך, המתווך לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הלקוח לבעלי הדירה, והמתווך נמנע מלהציג בפני השוכר רישיון תיווך בר תוקף.

ג.בהזמנת התיווך היו פרטים חסרים, המתווך לא היה הגורם היעל שהביא להתקשרות בין הלקוח לבעלי הדירה, והמתווך נמנע מלהציג מפני השוכר רישיון תיווך בר תוקף.

ד.המתווך נמנע מלמסור ללקוח העצק בהזמנה, המתווך נמנע מלהציג בפני השוכר רישיון תיווך בר תוקף בהזמנת התיווך היו פרטים חסרים.

14.בני הזוג שרה ודוד רכשו בית פרטי ישן מאד בכפר סבא, בשטח 200 מ”ר על מגרש בשטח 410 מ”ר. לימים החליטו בני הזוג להרוס את המבנה הישן ולבנות במקומו בית חדש, מודרני, בשטח ובצורה זהה לבית המקורי.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.בני הזוג יידרשו לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה להריסת הבניין הישן והקמתו מחדש.

ב.בני הזוג אינם חייבים לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון והבנייה להריסת הבית הישן, או להקמתו, מכיוון שייבנה בשטח זהה למקורי ואינו מהווה סטייה מהתוכנית.

ג.בני הזוג יידרשו לקבל היתר בניייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה לבניית הבית החדש בלבד.

ד.בני הזוג יידרשו לקבל היתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה וממהנדס העיר להריסת הבית הישן, אך לא יידרש היתר בנייה נוסף להקמתו מחדש.

15.בעלי הדירות ברחוב רופין 36 בחיפה, שבו אין תקנון מוסכם, החליטו לקיים אסיפה כללית בה יחליטו בדבר צביעת חדרי המדרגות בבניין. שלמה שהגיע לאסיפה הכללית, טען שהוא שוכר דירה מספר 12 בבניין והוא בא כוח של יונתן שפירא, בעלי הדירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.בא כוח של בעלי דירה רשאי להשתתף באסיפה כללית בבניין ובלבד שהציג כתב מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

ב.באסיפה כללית רק בעלי דירות רשאים להשתתף והלצביע בנושאי החלטות על הוצאה כספית.

ג.כל בא כוח של בעלי דירה רשאי להשתתף באסיפה הכללית בבניין ובלבד שבעל הדירה שמינה אותו הודיע על כך בעל פה ליו”ר נציגות הבית.

ד.שוכר דירה בבניין אינו רשאי לייצג בעלי דירה באסיפה כללית שמטרתה קביעת ניהול הרכוש המשותף בבניין.

16.יוסף הוא הבעלים של מגרש לבניית 16 יח”ד ב-2 קומות בסמוך לפארק בר”ג. לימים הועדה המקומית אישרה לחברת “הדר על הפארק”, בעלי מגרשים הגובלים עימו, בניית 128 יח”ד ב-4 מגדלי מגורים בני 8 קומות כל אחד. יוסף התמהמה ורק לאחר שנתיים וחצי מיום תחילת תוקפה של התוכנית הגיש לוועדה המקומית דרישה לפיצויים בשל ירידת ערך ופגיעה במקרקעין שלו הגובלים בתוכנית ובסביבתה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.יוסף אינו זכאי להגיש תביעת פיצויים מהועדה המקומית מאחר שהיה עליו להגיש תביעה תוך שנתיים מיום תחילת תוקפה של התוכנית.

ב.יוסף רשאי להגיש תביעת פיצויים מהעודה המקומית בשל פגיעה במקרקעין שלו הגובלים בתוכנית או בסביבתה.

ג.יוסף היה צריך להגיש תביעה לפיצויים מהועדה המחוזית, שהיא המוסמכת למתן פיצויים בגין פגיעה במקרקעין, וזאת בתוך שנתיים מיום תחילת תוקפה של התוכנית.

ד.זכות התביעה לפיצויים עומדת ליוסף רק לאחר קבלת היתרי בנייה, ואז יוסף יוכל לתבוע את חברת “הדר על הפארק” על פגיעה במקרקעין שלו.

17.אפרת, יזמית נדל”ן, חתמה על הסכם חכירה עם רשות (מינהל) מקרקעי ישראל בקשר לבניין משרדים אותו הקימה. כעת מבקשת אפרת לשנות את ייעודו של הנכס למגורים כדי לעלות את שוויו.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.כתנאי למתן הסכמת המינהל לשינוי הייעוד אפרת אינה מחוייבת בתשלום לרשות (מינהל) מקרקעי ישראל.

ב.כתנאי למתן הסכמת המנהל לשינוי הייעוד על אפרת לשלם לרשות (מינהל) מקרקעי ישראל דמי היטל השבחה.

ג.כתנאי למתן הסכמת המנהל לשינוי הייעוד על אפרת לשלם לרשות (מינהל) מקרקעי ישראל דמי היתר.

ד.כתנאי למתן הסכמת המנהל לשינוי הייעוד על אפרת לשלם לרשות (מינהל) מקרקעי ישראל דמי חכירה.

18.יעל ואביתר הם בני זוג אשר בבעלותם דירה בבאר שבע. נישואיהם של השניים עלו על שרטון והם מצויים בהליכי גירושין, שמסגרתם פסק בית המשפט כי יעל תרכוש את חלקו של אביתר בדירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.חלוקת רכוש כאמור, אגב הסכם גירושין, תיחשב כמכירה היוצרת חיוב במס שבח ומס רכישה.

ב.חלוקת רכוש כאמור, אגב הסכם גירושין, לא תיחשב כמכירה ועל כן במקרה זה לא נוצר כלל אירוע מס.

ג.חלוקת רכוש כאמור, אגב הסכם גירושין, לא תיחשב כמכירה לצורכי מס, ובלבד שרכישת חלקו של אביתר בדירה ע”י יעל תתבצע ממקורות מימון חיצוניים.

ד.חלוקת רכוש כאמור, אגב הסכם גירושין, לא תיחשב כמכירה לצורכי מס, ובלבד שרכישת חלקו של אביתר בדירה על ידי יעל תתבצע ממקורות מימון פנימיים- מתוך הנכסים המשותפים של בני הזוג.

19.שמרית רכשה דירה בת 3 חדרים ששטחה 125 מ”ר, ביצעה בה שיפוץ פנימי נרחב (שברה והוסיפה קירות פנימיים בלבד, ללא פגיעה בחיצוניות, בשלד והחזית הבניין) והפכה אותה לדירה בת 5 חדרים. שטחה של הדירה נותר כשהיה. עתה מבקשת שמרית למכור את דירתה, באמצעות יוסף, מתווך מקרקעין מורשה, אשר נשאל ע”י לקוחותיו האם שמרית אוחזת בידיה היתר בנייה לשינויים שבוצעו בדירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.העבודות שביצעה שמרית, הגדלת מספר החדרים בדירה, טעונות היתר בנייה מטעם רשות הרישוי המקומית.

ב.העבודות שביצעה שמרית בדירה הן בגדר שינוי פנימי שאינו טעון היתר בנייה.

ג.עבודות בנייה, מכל סוג שהוא, שמבצע בעל דירה ברכושו הפרטי, אינן טעונות היתר מטעם רשות הרישוי המקומית.

ד.עבודות בנייה, מכל סוג שהוא, שמבצע בעל דירה ברכושו הפרטי, טעונות הרשאה להקלה.

20.בית המשפט חייב בפסק דין בתאריך 01/01/2017 את בנימין, מתווך במקרקעין, לשלם לרועי סך של 1,000,000 ש”ח. בנימין, שחשש כי רועי יעקל את דירתו (האמצעי היחיד שברשותו לתשלום חוב), העביר את דירתו על שם בנו במתנה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.בנימין עבר עברה פלילית שהעונש בגינה הוא מאסר בפועל.

ב.בנימין לא עבר עבירה פלילית.

ג.בנימיו הפר את חובת ההגינות והזהירות לפי חוק המתווכים.

ד.רשם המתווכים רשאי לבטל את רישיון התיווך של בנימין.

21.דני הוא מנהל עיזבון של הדירה של שאול ז”ל שהוריש אותה לילדיו אמנון ותמר. דני מתכוון למכור את דירת המגורים של שאול וכעת הוא רוצה לדעת האם העיסקה תחויב במס שבח.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.הורשה אינה מכירה ולכן את חבות במס שבח.

ב.מכירת הדירה עשויה להיות מחוייבת במס שבח.

ג.מכירה ע”י מנהל עיזבון פטורה ממס שבח.

ד.מכירה של נכסי עיזבון מחוייבת במס שבח, אבל בשיעור מופחת של שליש מהמס הרגיל.

22.חיים המארגן קבוצת רכישה, איתר מגרש בחולון שעליו תב”ע לבניין משרדים. הוא אירגן קבוצה של 24 רוכשים. כיצד יחושב מס הרכישה לחברי הקבוצה?

א.מס הרכישה יחושב לפי ערך החלק בקרקע שרוכש כל אחד מהקבוצה.

ב.מס הרכישה יחושב לפי השווי של הנכס הבנוי.

ג.מאחר שמדובר בקבוצת רכישה, אין תשלום של מס רכישה.

ד.מס הרכישה יחושב מעלות הקרקע וממחצית מעלות הבנייה.

23.אמיר המתווך שכר דירה מאלעד והוא חייב לו 20,000 ש”ח עבור שכר דירה. אלעד שכר את שירותיו של אמיר לצורך מציאת דירה להשקעה. אמיר מצא עבור אלעד דירה להשקעה וכעת חייב אלעד לאמיר סך של 30,000 ש”ח עבור דמי תיווך. אלעד מסרב לשלם לאמיר את דמי התיווך ודורש ממנו לשלם את שכר הדירה, אחרת הוא ידרוש את פינויו מהדירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.רק אחרי שאלעד ישלם לאמיר את דמי התיווך יצטרך אמיר לשלם לו את שכר הדירה ולאמיר אסור לקזז את שכר הדירה בדמי התיווך.

ב.אמיר זכאי לקזז את החוב שלו לשכר דירה מדמי התיווך להם הוא זכאי ולדרוש רק את היתרה בסך של 10,000 ש”ח.

ג.אמיר לא זכאי לקזז את החוב שלו לשכר הדירה מדמי התיווך ולכן הוא חייב לשלם את שכר הדירה והוא יכול לתבוע את אלעד עבור דמי התיווך.

ד.מאחר שאמיר שוכר דירה מאלעד, הוא אינו רשאי בכל מקרה לתת לו שירותי תיווך ולכן אינו זכאי לתשלום דמי תיווך.

24.אודליה, ידועתו בציבור של יניב, עברה להתגורר עימו בדירה אותה שכר כדייר מוגן בדמי מפתח. לאחר כחמש שנים בהן התגוררו יחדיו בדירה, נפטר יניב.

בנסיבות העניין, האם אודליה תיהפך לדיירת מוגנת בדמי מפתח בדירה? מדוע?

א.לא: אודליה לא עונה על ההגדרה של בן זוג, ומשכך לא תיהפך לדיירת מוגנת בדמי מפתח בדירה.

ב.לא: לאחר מותו של יניב זכויתיו בדירה עוברות לבעליה.

ג.כן: אודליה התגוררה עם יניב יותר מ-6 חודשים לפני מותו, ונחשבת לבת זוגו.

ד.לא: רק ילדיו של יניב יכולים להפך לדיירים בדירה.

25.ליאור חתם על הסכם לרכישת דירה מקבלן. בהסכם רשום שהקונה מסכים לשלם 20% מהתמורה ללא קבלת ערבות בנקאית או ביטוח, וזאת תמורת הנחה בשיעור של 20,000 ש”ח ממחיר הדירה.

בנסיבות העניין, איזה מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר?

א.אין כל בעיה להסכים לויתור על ערבות בנקאית או ביטוח.

ב.אין כל תוקף להסכמה לוותר על ערבות בנקאית או ביטוח, גם אם הצדדים הסכימו על כך בהסכם המכר.

ג.אם החוזה נחתם בנוכחות עורך דין או בהסכמת הבנק המלווה, אז אין איתו כל בעיה.

ד.אין כל בעיה להסכים על ויתור על ערבות בנקאית, ובלבד ששיעור ההנחה לא יעלה על 7% ממחיר הדירה.

תשובות:

1.ב

2.ג

3.ב

4.ג

5.ב

6.א

7.ד

8.ג

9.ג

10.ב

11.ג

12.א

13.א

14.א

15.א

16.ב

17.ג

18.ב

19.ב

20.א

21.ב

22.ב

23.ב

24.ג

25.ב

דוגמאות נוספות של מבחן המתווכים שיכולים לעניין אותך:
מבחן המתווכים ינואר 2017
מבחן המתווכים אפריל 2017
מבחן המתווכים יולי 2017
לכל מבחני התיווך של מבחן רשם המתווכים של שנת 2017